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Aluguel de Imóvel com Mais de Um Dono: O Guia Definitivo para Pagar Menos Imposto em 2026

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Aluguel de Imóvel com Mais de Um Dono: O Guia Definitivo para Pagar Menos Imposto em 2026

19:28 06 janeiro in Aluguel by portalmicroempreendedormei.com

Você divide a propriedade de um imóvel com irmãos, parcerias ou sócios? Se você está declarando o aluguel de forma errada, pode estar pagando até o dobro do imposto necessário ou correndo risco de cair na Malha Fina.

Uma situação muito comum no mercado imobiliário brasileiro é o Condomínio de Bens : quando um imóvel possui múltiplos proprietários (coproprietários). Isso acontece com frequência em casos de herança, compra conjunta ou casais.

Porém, na hora de receber o aluguel e acertar as contas com o Leão, surge a dúvida: Quem declara? Um só recebe por todos? Como fica o imposto?

Neste artigo completo, vamos desvendar as regras da Receita Federal, as mudanças para 2026 e como usar a divisão para reduzir legalmente sua carga tributária.

A Regra de Ouro: Proporcionalidade

Para a Receita Federal, a tributação do aluguel segue a titularidade jurídica do imóvel.

Se o imóvel pertence a três pessoas, o rendimento do aluguel pertence, técnico, a essas três pessoas, na proporção de suas frações ideais (porcentagem descrita na escritura ou matrícula).

Exemplo: Se o aluguel é de R$ 6.000,00 e o imóvel tem dois donos (50% cada), considera-se que cada um recebeu R$ 3.000,00.

Ignorar essa regra é o erro número 1 que leva os contribuintes a pagar alíquotas de 27,5% desnecessariamente, quando poderiam estar isentos ou pagando muito menos.

Cenário 1: O Inquilino é Pessoa Física (Carnê-Leão)

Quando você se aluga para residência de outra pessoa física, o recolhimento do imposto é mensal e obrigatório via Carnê-Leão Web .

Aqui está o “pulo do gato” da economia tributária: A Tabela Progressiva é aplicada individualmente.

Imagine um aluguel de R$ 5.000,00 .

  • Se um dono declarar sozinho: Ele pode pagar imposto (dependendo das outras rendas), pois R$ 5.000,00 está no limite da nova faixa de isenção de 2026.

  • Se dois donos declararem (R$ 2.500 cada): Ambos serão isentos de imposto sobre esse aluguel, pois o valor individual está bem abaixo do teto de tributação.

Como operacionalizar:

Cada coproprietário deve acessar seu próprio Carnê-Leão (no Portal e-CAC) e lançar apenas a sua cota-parte do recebimento.

Cenário 2: O Inquilino é Pessoa Jurídica (Empresa)

Se o imóvel para locação para uma empresa (comércio, escritório, indústria), a regra muda. Quem paga o imposto não é você, mas sim a empresa, através da Retenção na Fonte (IRRF) .

O Perigo: Se a empresa não souber que o imóvel tem múltiplos donos, ela reterá o imposto sobre o valor cheio, aplicando uma alíquota máxima de 27,5%.

A Solução: Você deve enviar uma notificação formal à empresa informando o Nome, CPF e Porcentagem de cada proprietário. Assim, a empresa fará múltiplos cálculos de retenção (um para cada dono), diminuindo significativamente o imposto retido.

Atenção: No início do ano seguinte, a empresa deverá entregar um Informe de Rendimentos separado para cada CPF.

Você só pode receber uma conta bancária?

Sim. É muito comum, por praticidade, que o inquilino faça apenas um PIX para a conta de um dos irmãos ou do administrador da família.

Porém, para evitar que a Receita ache aquele dinheiro é toda aquela pessoa (ou que gere cobrança de imposto sobre o total), é fundamental ter organização:

  1. Contrato de Locação: Deve citar todos os proprietários.

  2. Termo de Repasse: Um documento simples onde os coproprietários nomeiam um representante para receber e repassar os valores.

  3. Rastreabilidade: Quem recebeu deve fazer a transferência (TED/PIX) exata da parte dos outros donos imediatamente.

Alerta MEI: Não misture as estações!

Um erro gravíssimo é o Microempreendedor Individual (MEI) achar que pode emitir nota fiscal pelo CNPJ para receber aluguel de imóvel próprio e pagar apenas o DAS.

Isso é proibido. A atividade de locação de imóveis próprios é vedada ao MEI. Aluguel de patrimônio pessoal é tributado à Pessoa Física (Carnê-Leão) ou através de uma Holding Patrimonial (empresa adequada para isso). Misturar isso pode levar ao desenquadramento do MEI e multas retroativas.

2026: O que mudou?

O ano de 2026 trouxe atualizações importantes no cenário tributário:

  1. Nova Faixa de Isenção do IR: Com a atualização da tabela, aluguéis de valores menores (divididos entre proprietários) têm grande chance de ficarem isentos de IR.

  2. Reforma Tributária e ITCMD: A nova regra de tributação sobre heranças (ITCMD progressivo) acendeu um alerta. Famílias com muitos imóveis estão correndo para realizar o Planejamento Sucessório antes que as alíquotas estaduais disparem.

Quando vale a pena abrir uma Holding?

Se a soma dos aluguéis da família é alta, declarar na Pessoa Física — mesmo dividindo entre os donos — pode ficar caro (27,5%).

Nesse caso, a estratégia da Holding Patrimonial (abrir uma empresa Ltda para administrar os bens) se torna vantajosa.

  • Pessoa Física: Alíquota até 27,5%.

  • Holding (Lucro Presumido): Carga tributária total de aprox. 11,33%.

Além da economia mensal, a Holding resolve antecipadamente a herança, evitando o custoo e demorado processo de inventário.

No Contrato de Locação:

O ideal é que o contrato de locação identifique todos os coproprietários como Locadores .

  • Cláusula de Pagamento: Deve especificar a conta bancária para depósito ou se um dos proprietários receber o valor integral e repassará a parte dos demais.

  • Percentual: É sugerido citar a fração ideal de cada um (ex: 50% para cada irmão, ou 30%/70%, etc.).

Na Emissão do Recibo

Se o inquilino para Pessoa Física, o recibo de aluguel deverá discriminar o valor pago a cada proprietário.

  • Exemplo: Se o aluguel é R$ 2.000,00 e há dois donos (50% cada), o recibo deve indicar que R$ 1.000,00 refere-se aos rendimentos do Proprietário A e R$ 1.000,00 ao Proprietário B.

Tributação (O Pulo do Gato)

A forma de tributar depende de quem está pagando o aluguel (o inquilino):

A. Inquilino Pessoa Física (Regra do Carnê-Leão)

Cada proprietário deverá calcular o imposto separadamente sobre a sua parcela do aluguel.

  • Benefício: Isso é vantajoso, pois dividir a renda. Se o aluguel total for alto, ao dividir por dois ou três donos, o valor individual pode cair para a faixa de autorização ou para uma alíquota menor da tabela progressiva mensal.

  • Procedimento: Cada um preencha seu próprio Carnê-Leão mensalmente e recolha o DARF (se houver imposto a pagar) sob o código 0190.

 

B. Inquilino Pessoa Jurídica (Retenção na Fonte)

Se o imóvel para locação para uma empresa, a empresa (fonte pagadora) deverá reter o IRRF.

  • Procedimento: A empresa deverá emitir o Informe de Rendimentos separado para cada proprietário (CPF), proporcionalmente à parte de cada um.

  • Importante: Os proprietários devem informar à empresa (inquilino) a porcentagem de cada um antes do primeiro pagamento, para que a retenção seja calculada corretamente sobre as frações e não sobre o total (o que aumentaria o imposto).

 

Casos Específicos:

Casais (Regime de Comunhão de Bens)

Quando o imóvel pertence a um casal, existem duas opções na Declaração de Ajuste Anual (DIRPF):

  1. Declaração Conjunta: Soma-se o valor total dos aluguéis e lança-se na declaração do titular.

  2. Declaração em Separado:

    • Opção A (Comum): Cada parceria declara 50% do aluguel (muito útil para reduzir a alíquota progressiva).

    • Opção B: Um dos parceiros declara 100% do aluguel (somente permitido se o regime de casamento para comunhão de bens). O outro não declara nada referente a este rendimento.

Usufruto

Se o imóvel tem um “Nu-Proprietário” (dono no papel) e um “Usufrutuário” (quem tem direito ao uso/fruto, geralmente pais idosos que doaram o imóvel aos filhos), quem declara e paga o imposto é o Usufrutuário , pois é ele quem tem o direito legal de receber os aluguéis. O Nu-Proprietário não declara rendimento de aluguel.

DIMOB (Se houver imobiliária)

Se houver uma imobiliária intermediando, ela é obrigada a informar na DIMOB a divisão exata dos rendimentos para cada CPF. Se a imobiliária informar 100% para um dono e vocês declararem 50/50, cairão na malha fina por divergência de informações.

Resumo da Ação

Ação O que fazer
contrato Listar todos os proprietários.
Recebimento Idealmente separado, ou um recebe e repassado (mas documente-se a divisão).
Imposto Cada um paga sobre sua cota-parte (respeitando a tabela progressiva).
Deduções Comissão de imóveis e IPTU podem ser deduzidos proporcionalmente por cada um.

Aqui estão dois modelos de cláusulas que você pode adaptar e inserir no contrato de locação:

Aqui estão dois modelos de cláusulas que você pode adaptar e inserir no contrato de locação.

O Modelo 1 é o ideal para fins tributários e de organização (“compliance”), pois o inquilino já faz a divisão no ato do pagamento. O Modelo 2 é focado na praticidade, onde um recebe por todos, mas deixa claro a divisão para fins fiscais.

Modelo 1: Pagamento Fracionado (Ideal para Transparência Fiscal)

Recomendado quando os proprietários querem garantir que o dinheiro caia direto na conta de cada um e facilite a comprovação no Carnê-Leão individual.

CLÁUSULA X – DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO AOS COPROPRIETÁRIOS

Parágrafo Primeiro: Fica estipulado que o valor do aluguel mensal acordado neste contrato pertence aos LOCADORES na proporção de suas frações ideais do imóvel, a saber:

  • LOCADOR A (CPF nº…): 50% (cinquenta por cento) do valor líquido;

  • LOCADOR B (CPF nº…): 50% (cinquenta por cento) do valor líquido.

Parágrafo Segundo: O LOCATÁRIO deverá efetuar o pagamento do aluguel por meio de transferências bancárias privadas (PIX, TED ou DOC), creditando a cada LOCADOR a sua respectiva cota-parte conforme os dados bancários indicados no preâmbulo deste contrato.

Parágrafo Terceiro: Para fins de retenção de Imposto de Renda na Fonte (caso o LOCATÁRIO seja Pessoa Jurídica) ou para fins de informação na DIMOB (caso haja intermediação imobiliária), deverão ser apresentadas demonstrações dos percentuais de participação acima descritos, gerando-se os relatórios de rendimentos individualizados para cada CPF.

Modelo 2: Pagamento Centralizado (Foco em Praticidade)

Recomendado quando há muitos herdeiros ou proprietários e seria inviável para o inquilino fazer 4 ou 5 transferências diferentes. Um recebe e repassa, mas o contrato “avisa” sobre a tributação.

CLÁUSULA X – DA REPRESENTAÇÃO E DO RECEBIMENTO DOS ALUGUÉIS

Parágrafo Primeiro: Embora o imóvel pertença a múltiplos proprietários em regime de condomínio, os LOCADORES nomeiam o Sr.(a) [NOME DO REPRESENTANTE] como procurador e administrador responsável pela arrecadação integral do aluguel mensal.

Parágrafo Segundo: O LOCATÁRIO se desobrigará do pagamento mensal mediante o depósito de valor integral na conta bancária de titularidade do representante nomeado acima.

Parágrafo Terceiro: Fica expressamente declarado para fins fiscais e tributários que, não obstante o pagamento ser centralizado, a renda imobiliária decorrente deste contrato pertence aos coproprietários nas seguintes proporções:

  • [Nome A]: [XX]%

  • [Nome B]: [XX]%

Parágrafo Quarto: Caso haja obrigações de Retenção de Imposto de Renda na Fonte (IRRF), o LOCATÁRIO (Pessoa Jurídica) deverá calcular o imposto aplicando a tabela progressiva sobre a cota-parte individual de cada beneficiário, e não sobre o montante total, emitindo os relatórios de rendimentos separadamente para cada CPF.

Dica importante para o contador

Se você optar pelo Modelo 2 (recebimento centralizado), recomendamos fortemente que os proprietários façam um “Contrato de Gaveta” ou um termo simples de administração entre eles.

Isso serve para proteger quem recebe o dinheiro. Se a Receita Federal questionar sobre que um CPF está movimentando 100% do aluguel na conta bancária, mas declarando apenas 50% no IR, ele apresenta esse termo provando que era apenas um fiel depositário que repassava os valores aos demais condomínios.

Aqui está o modelo do Termo de Nomeação e Repasse .

Este documento é fundamental para o proprietário que recebe o valor integral. Ele serve como prova para a Receita Federal de que os valores que transitaram pela conta bancária dele não são 100% renda dele , mas sim de terceiros, justificando a variação patrimonial e o não pagamento de imposto sobre o total.

TERMO PARTICULAR DE NOMEAÇÃO DE REPRESENTANTE E ACORDO DE REPASSE DE ALUGUÉIS

PELO PRESENTE INSTRUMENTO PARTICULAR, AS PARTES ABAIXO QUALIFICADAS:

1. [NOME DO PROPRIETÁRIO QUE RECEBERÁ O DINHEIRO] , nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a) do RG nº […] e inscrito(a) no CPF/MF sob o nº […], residente e domiciliado(a) em [Endereço], doravante denominado(a) ADMINISTRADOR(A) ;

2. [NOME DO COPROPRIETÁRIO 2] , nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a) do RG nº […] e inscrito(a) no CPF/MF sob o nº […], residente e domiciliado(a) em [Endereço], doravante denominado(a) CONDÔMINO(A) ;

(Adicionar mais partes se houver mais proprietários)

Tem, entre si, justo e contratado o que se segue:

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO As partes são legítimas coproprietárias do imóvel situado ao [Endereço Completo do Imóvel], atualmente localizado conforme contrato firmado com o locatário [Nome do Inquilino].

CLÁUSULA SEGUNDA – DA NOMEAÇÃO E RECEBIMENTO Os CONDÔMINOS nomeiam o(a) ADMINISTRADOR(A) como seu procurador(a) específico(a) para a finalidade de centralizar a coleta mensal dos aluguéis referentes ao imóvel citado na Cláusula Primeira. Parágrafo Único: O(A) ADMINISTRADOR(A) atuará na qualidade de mero(a) depositário(a) dos valores pertencentes aos demais coproprietários.

CLÁUSULA TERCEIRA – DA PROPORCIONALIDADE E REPASSE Fica previsto que os rendimentos de aluguel pertençam às seguintes partes na proporção, conforme suas frações ideais na propriedade:

  • ADMINISTRADOR(A): [XX]%

  • CONDÔMINO(A) 2: [XX]%

Parágrafo Primeiro: O(A) ADMINISTRADOR(A) compromete-se a repassar a cota-parte devida ao(s) CONDÔMINO(S) no prazo máximo de [X] dias úteis após a coleta do aluguel pago pelo locatário. Parágrafo Segundo: O repasse será efetuado mediante transferência bancária para a conta de titularidade do(s) CONDÔMINO(S): Banco […], Agência […], Conta […], Chave PIX […].

CLÁUSULA QUARTA – DA RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA Cada parte assume inteira e exclusiva responsabilidade pelo recolhimento do Imposto de Renda incidente sobre a sua respectiva cota-parte de rendimentos, isentando o(a) ADMINISTRADOR(A) de qualquer obrigação fiscal referente à parte que não lhe cabe.

CLÁUSULA QUINTA – DAS DESPESAS Eventuais despesas dedutíveis (como comissão de imóveis ou IPTU, se pagos pelos proprietários)serão rateadas na mesma proporção dos rendimentos, sendo descontadas do valor a ser repassado, devendo o(a) ADMINISTRADOR(A) prestar contas mensalmente.

E, por serem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor.

[Cidade/UF], [Dia] de [Mês] de [Ano].

[NOME DO ADMINISTRADOR]

[NOME DO CONDÔMINO]

______________________________________________________________

Instruções Finais para o Cliente

  1. Reconhecimento de Firma: Embora não seja obrigatório por lei para a validade entre as partes, recomendo fortemente a firma das assinaturas. Isso dá uma “data certa” ao documento, provando para a Receita que esse acordo foi feito antes de qualquer fiscalização e não forjado às pressas.

  2. Guarda de Documentos: O Administrador deve guardar este contrato e os comprovantes de transferência (PIX/TED) feitos para os outros donos por 5 anos. O comprovante é a prova real de que o dinheiro saiu da conta dele.

  3. Na Declaração de IR (Campo Discriminação): Quando o Administrador declara o imóvel na ficha de “Bens e Direitos”, vale a pena colocar uma observação: “Imóvel em condomínio com [Nome e CPF do outro dono]. Recebimento centralizado dos aluguéis com repasse mensal conforme acordo particular.”

Conclusão

Ter um imóvel com múltiplos donos exige mais atenção burocrática, mas oferece uma excelente oportunidade de Planejamento Tributário simples e legal: a divisão de rendimentos.

Seja via Carnê-Leão, ajuste com o inquilino PJ ou constituição de uma Holding, o importante é não deixar dinheiro na mesa por falta de conhecimento.

Você tem um imóvel em condomínio e quer garantir que a declaração de 2026 esteja impecável? Entre em contato conosco para uma análise detalhada do seu caso.

GUIA PRÁTICO: Como Preencher o Carnê-Leão (Imóvel com Múltiplos Donos)

Para quem é este guia: Proprietários de imóveis para Pessoas Físicas , onde o imóvel pertence a mais de uma pessoa (condomínio de bens/copropriedade).

Regra de Ouro: Você deve declarar no Carnê-Leão apenas a sua parte do aluguel (sua cota-parte), e não o valor total pago pelo inquilino.

Passo 1: Acesso ao Sistema

  1. Acesse o Portal e-CAC da Receita Federal ou entre direto pelo sitegov.br.

  2. Faça o login com sua conta gov.br (nível Prata ou Ouro).

  3. No menu principal, procure por “Meu Imposto de Renda” .

  4. Clique na opção “Acessar Carnê-Leão” .

Passo 2: Configuração Inicial (Se for o primeiro acesso)

  1. Vá em “Configuração” (ícone de engrenagem).

  2. Marque a opção “Trabalhador Autônomo/Outros” .

  3. Salve. (Não precisa marcar nada sobre dependentes agora, isso é feito na declaração anual).

Passo 3: Lançando o Aluguel (A Entrada de Dinheiro)

  1. No menu lateral, clique em “Rendimentos” .

  2. Clique no botão “+ Rendimento” .

  3. Natureza: Selecione “Aluguel” .

  4. Dados: Coloque os dados da coleta do dinheiro.

  5. Especificação: Aqui está o segredo. Descreva claramente.

    • Exemplo: “Recebimento de aluguel referente a 50% do imóvel situado na Rua X (Inquilino: Fulano de Tal).”

  6. CPF do Pagador: Digite o CPF do Inquilino (Pessoa Física).

    • Atenção: Se o inquérito for empresa (CNPJ), lance NÃO aqui. A empresa retém o imposto na fonte.

  7. Valor: Digite APENAS A SUA PARTE .

    • Exemplo: Se o aluguel total é R$ 3.000,00 e você tem 50% do imóvel, digite R$ 1.500,00 .

Passo 4: Lançando as Despesas (Para pagar menos imposto)

Você pode abater despesas como IPTU , Condomínio (se pago pelo dono) e Taxa de Administração da Imobiliária . Mas atenção: deve ser proporcional!

  1. No menu lateral, clique em “Pagamentos” .

  2. Clique em “+ Pagamento” .

  3. Natureza: Escolha a despesa (ex: Imposto, Taxas, etc., ou utilize o código específico para comissões e despesas com aluguel).

    • Código comum: “Despesas com aluguel/condomínio/IPTU” costumam ser abatidas diretas do valor bruto no campo de rendimento em alguns sistemas, mas no Carnê-Leão Web, você pode lançar como Dedução se o sistema pedir, ou lançar o Rendimento Líquido (Valor Bruto – Taxa Imobiliária – IPTU).

    • Recomendação Simplificada: A Receita permite lançar o Valor Líquido no passo anterior (Passo 3), desde que você guarde os comprovantes das despesas descontadas.

    • Se optar por lançar separado em “Pagamentos”, lembre-se: Lance apenas a sua parte proporcional à despesa. Se a taxa da propriedade for R$ 300,00 e você tiver 50% do imóvel, você abate R$ 150,00.

Passo 5: Emitindo o DARF (Boleto)

  1. Após lançar tudo, vá ao menu lateral “Demonstrativo” .

  2. O sistema mostrará mês a mês o resumo.

  3. Se houver imposto a pagar na linha “Imposto devido”, clique no ícone da Impressora na coluna “DARF” para gerar o boleto.

  4. Vencimento: O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à coleta do aluguel.

⚠️ Resumo Visual: O Exemplo Prático

Imagine um aluguel de R$ 3.000,00 recebido em Janeiro, com taxa de imobiliária de R$ 300,00 . O imóvel tem 2 dólares (50% cada).

Item Valor Total O que VOCÊ lança no seu Carnê-Leão
Aluguel Bruto R$ 3.000,00 R$ 1.500,00
Taxa Imobiliária R$ 300,00 R$ 150,00 (Dedução)
Base de Cálculo R$ 2.700,00 R$ 1.350,00

Este é um guia prático pronto para você copiar, colar e enviar por e-mail ou WhatsApp para seus clientes. Ele foca especificamente no preenchimento do Carnê-Leão Web (Portal e-CAC) para quem divide a propriedade do imóvel.

📄 GUIA PRÁTICO: Como Preencher o Carnê-Leão (Imóvel com Múltiplos Donos)

Para quem é este guia: Proprietários de imóveis para Pessoas Físicas , onde o imóvel pertence a mais de uma pessoa (condomínio de bens/copropriedade).

Regra de Ouro: Você deve declarar no Carnê-Leão apenas a sua parte do aluguel (sua cota-parte), e não o valor total pago pelo inquilino.

Passo 1: Acesso ao Sistema

  1. Acesse o Portal e-CAC da Receita Federal ou entre direto pelo sitegov.br.

  2. Faça o login com sua conta gov.br (nível Prata ou Ouro).

  3. No menu principal, procure por “Meu Imposto de Renda” .

  4. Clique na opção “Acessar Carnê-Leão” .

Passo 2: Configuração Inicial (Se for o primeiro acesso)

  1. Vá em “Configuração” (ícone de engrenagem).

  2. Marque a opção “Trabalhador Autônomo/Outros” .

  3. Salve. (Não precisa marcar nada sobre dependentes agora, isso é feito na declaração anual).

Passo 3: Lançando o Aluguel (A Entrada de Dinheiro)

  1. No menu lateral, clique em “Rendimentos” .

  2. Clique no botão “+ Rendimento” .

  3. Natureza: Selecione “Aluguel” .

  4. Dados: Coloque os dados da coleta do dinheiro.

  5. Especificação: Aqui está o segredo. Descreva claramente.

    • Exemplo: “Recebimento de aluguel referente a 50% do imóvel situado na Rua X (Inquilino: Fulano de Tal).”

  6. CPF do Pagador: Digite o CPF do Inquilino (Pessoa Física).

    • Atenção: Se o inquérito for empresa (CNPJ), lance NÃO aqui. A empresa retém o imposto na fonte.

  7. Valor: Digite APENAS A SUA PARTE .

    • Exemplo: Se o aluguel total é R$ 3.000,00 e você tem 50% do imóvel, digite R$ 1.500,00 .

Passo 4: Lançando as Despesas (Para pagar menos imposto)

Você pode abater despesas como IPTU , Condomínio (se pago pelo dono) e Taxa de Administração da Imobiliária . Mas atenção: deve ser proporcional!

  1. No menu lateral, clique em “Pagamentos” .

  2. Clique em “+ Pagamento” .

  3. Natureza: Escolha a despesa (ex: Imposto, Taxas, etc., ou utilize o código específico para comissões e despesas com aluguel).

    • Código comum: “Despesas com aluguel/condomínio/IPTU” costumam ser abatidas diretas do valor bruto no campo de rendimento em alguns sistemas, mas no Carnê-Leão Web, você pode lançar como Dedução se o sistema pedir, ou lançar o Rendimento Líquido (Valor Bruto – Taxa Imobiliária – IPTU).

    • Recomendação Simplificada: A Receita permite lançar o Valor Líquido no passo anterior (Passo 3), desde que você guarde os comprovantes das despesas descontadas.

    • Se optar por lançar separado em “Pagamentos”, lembre-se: Lance apenas a sua parte proporcional à despesa. Se a taxa da propriedade for R$ 300,00 e você tiver 50% do imóvel, você abate R$ 150,00.

Passo 5: Emitindo o DARF (Boleto)

  1. Após lançar tudo, vá ao menu lateral “Demonstrativo” .

  2. O sistema mostrará mês a mês o resumo.

  3. Se houver imposto a pagar na linha “Imposto devido”, clique no ícone da Impressora na coluna “DARF” para gerar o boleto.

  4. Vencimento: O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à coleta do aluguel.

⚠️ Resumo Visual: O Exemplo Prático

Imagine um aluguel de R$ 3.000,00 recebido em Janeiro, com taxa de imobiliária de R$ 300,00 . O imóvel tem 2 dólares (50% cada).

Item Valor Total O que VOCÊ lança no seu Carnê-Leão
Aluguel Bruto R$ 3.000,00 R$ 1.500,00
Taxa Imobiliária R$ 300,00 R$ 150,00 (Dedução)
Base de Cálculo R$ 2.700,00 R$ 1.350,00

Neste exemplo, como sua base de cálculo (R$ 1.350,00) está abaixo do limite de isenção mensal (aprox. R$ 2.259,00 na tabela de 2025), você não pagará imposto agora , mas precisa de registrador para facilitar sua declaração anual.

Dica para você (Consultor): Observe que mencionei no passo 4 a opção de lançar o “Valor Líquido”. Muitos contadores preferem instruir o cliente a já descontar a taxa de administração e IPTU do valor bruto e lançar apenas o resultado como “Rendimento de Aluguel”, descrevendo no histórico “Valor líquido de aluguel…”. Isso simplifica o leigo do cliente e evita erros de classificação em “Pagamentos”.

GUIA: Aluguel para Empresas (PJ) com Múltiplos Proprietários

Atenção: Se o seu inquilino é uma empresa (CNPJ), não faça o Carnê-Leão . A regra do jogo muda completamente.

Neste caso, a responsabilidade de calcular e pagar o imposto (Imposto de Renda Retido na Fonte – IRRF) é do INQUILINO (EMPRESA) , e não sua. A empresa desconta o imposto do aluguel e paga o valor líquido para você.

O Grande Perigo (Como não perder dinheiro)

Se o imóvel tem dois ou mais donos, a empresa precisa saber disso imediatamente .

Se uma empresa calcular o imposto sobre o valor total do aluguel (como se fosse apenas um dono), ela aplicará uma alíquota muito mais alta. Se ela calcular sobre a parte de cada um , a alíquota cai ou o imposto zero.

Exemplo Prático

Imagine um aluguel de R$ 4.000,00 e um imóvel com 2 donos (50% cada) .

Cenário Base de Cálculo Alíquota aprox. Imposto Retido (Prejuízo)
Erro (Cálculo no Total) R$ 4.000,00 Faixa de 22,5% Alto valor descontado
Correto (Cálculo Dividido) R$ 2.000,00 (para cada) Isento R$ 0,00 (Nada descontado)

Ao informar a divisão, o valor que cairá na sua conta será maior, pois não haverá retenção indevida.

Passo a Passo para o Proprietário

1. Notifique a Empresa (Inquilino) Antes de receber o primeiro aluguel, envie uma notificação formal ao departamento financeiro da empresa inquilina. Informe:

  • Nome e CPF de todos os proprietários.

  • A cada um.

  • Dados bancários de cada um (ou de quem recebe por todos).

  • Importante: Peça que o Relatório de Rendimentos Anual seja emitido separadamente para cada CPF.

2. Recebimento do Aluguel A empresa pagará o aluguel já descontando o Imposto de Renda (se houver, após a divisão). Você recebe o valor “líquido”. Guarde os extratos bancários.

3. Declaração Anual (DIRPF) No início do ano seguinte (época do Imposto de Renda), a empresa deve entregar o Informe de Rendimentos para cada proprietário.

  • Você lançará apenas a sua parte na ficha “Rendimentos Recebidos de Pessoa Jurídica”.

  • O imposto que foi retido (se foi) será abatido do seu imposto anual ou restituído.

Dúvida Comum: “Um dono só pode receber por todos?”

Sim, pode. O pagamento financeiro pode cair em uma única conta. Porém, fiscalmente , a empresa precisa emitir os papéis (Informar) no nome de todos os donos.

Se a empresa emitir o relatório de R$ 4.000,00 tudo no nome de um irmão só, esse irmão cairá na malha fina se tentar dividir isso na declaração dele depois. O documento da empresa tem que bater com a sua declaração.

modelo de “Carta de Notificação à Empresa Inquilina” para que enviem o financeiro do inquilino informando essa divisão:

MODELO: Notificação de Copropriedade para Fins de Retenção de IRRF

À [NOME DA EMPRESA LOCATÁRIA] A/C Departamento Financeiro / Contabilidade

Ref.: Localização do Imóvel situado em [Endereço Completo do Imóvel] Assunto: Instruções para Retenção de IRRF e Emissão de Informes de Rendimentos (Copropriedade)

Prezados Senhores,

Vimos por meio desta comunicar que o imóvel supracitado, objeto de contrato de locação firmado com esta empresa, é de propriedade de múltiplos titulares em regime de condomínio (copropriedade).

Conforme dispõe a legislação tributária vigente (Regulamento do Imposto de Renda), os rendimentos decorrentes do aluguel de bens em propriedade devem ser tributados proporcionalmente à participação de cada condomínio.

Portanto, solicitamos que, para fins de cálculo do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) e posterior emissão dos Informes de Rendimentos (DIRF) , sejam coletados rigorosamente os dados e percentuais abaixo descritos para cada beneficiário:

1. PROPRIETÁRIO(A) A:

  • Nome completo: [Nome]

  • CPF: [000.000.000-00]

  • Participação no Aluguel: [XX]%

2. PROPRIETÁRIO(A) B:

  • Nome completo: [Nome]

  • CPF: [000.000.000-00]

  • Participação no Aluguel: [XX]%

(Adicionar mais campos conforme necessário)

SOBRE O PAGAMENTO (Escolha a opção que se aplica ao caso):

[OPÇÃO 1: Se o pagamento for liquidado] Solicitamos que os pagamentos líquidos sejam efetuados em contas separadas, conforme dados bancários já informados no contrato.

[OPÇÃO 2: Se o pagamento for centralizado em um dono] Ressaltamos que, embora o pagamento financeiro seja realizado integralmente na conta bancária do(a) Sr(a). [Nome de quem recebe] , para fins fiscais e de retenção na fonte, deve-se respeitar a proporcionalidade indicada acima , emitindo-se os Relatórios de Rendimentos individualizados por CPF.

Certos de sua compreensão e exceções para evitar divergências junto à Receita Federal do Brasil, subscrevemo-nos.

[Cidade/UF], [Dia] de [Mês] de [Ano].

Atenciosamente,

[Nome e Assinatura dos Proprietários]

📋 CHECKLIST: Documentos para Declaração de IR (Imóveis em Condomínio)

1. Comprovantes de Renda (Aluguéis)

  • Se o inquilino para Pessoa Física:

    • [ ] Extrato do Carnê-Leão (já preenchido) ou comprovantes mensais de coleta.

    • [ ] Extratos bancários onde constam os depósitos dos aluguéis (para conferência de dados e valores).

  • Se o inquilino para Pessoa Jurídica (Empresa):

    • [ ] Informe de Rendimentos emitido pela empresa locatária (deve estar no seu CPF e constar apenas a sua parte proporcional).

  • SePen Imobiliária:

    • [ ] Informe de Rendimentos Financeiros (DIMOB) fornecido pela imobiliária (verifique se o valor informado corresponde exatamente à sua porcentagem do imóvel).

2. Comprovantes de Despesas (Deduções)

Atenção: Apenas envie se você (proprietário) foi quem pagou. Se o inquilino pagou, não é necessário.

  • [ ] Comprovantes de pagamento da Taxa de Administração da Imobiliária (meses de mês).

  • [ ] Comprovantes de pagamento de IPTU.

  • [ ] Comprovantes de pagamento de Condomínio (se o imóvel estava vago ou se o acordo prevê que o dono pague).

3. Documentação do Imóvel (Bens e Direitos)

  • [ ] Cópia da Matrícula Atualizada ou Escritura (se houve alteração no ano).

  • [ ] Se o imóvel foi comprado ou vendido neste ano: Contrato de Compra e Venda detalhando a porcentagem de cada comprador/vendedor.

  • [ ] Notas fiscais de reformas ou benfeitorias realizadas (importante para aumentar o custo do imóvel e reduzir o imposto numa venda futura). Nota: O valor da reforma também deve ser dividido proporcionalmente entre os donos.

4. Segurança Jurídica (Controles Internos)

  • [ ] Contrato de Locação vigente (onde constam os nomes de todos os proprietários).

  • [ ] Termo de Repasse/Nomeação (Aquele documento onde os donos combinam quem recebe e como divide), caso o pagamento caia na conta de apenas um titular.

  • [ ] Comprovantes das transferências (PIX/TED) feitas entre os proprietários (do administrador para os demais), caso o aluguel seja recebido de forma centralizada.

  • 💡 Nota Técnica para o Contador (Você)

    Ao receber esses documentos, o ponto de atenção crucial na hora de preencher o programa da Receita é o campo “Discriminação” na ficha de Bens e Direitos.

    Sugestão de texto para a discriminação:

    “50% DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL [TIPO], SITUADO EM [ENDEREÇO], MATRÍCULA [Nº], ADQUIRIDO EM [DADOS]. EM CONDOMÍNIO COM [NOME DO SÓCIO] (CPF: …). ALUGADO PARA [NOME INQUILINO]. RENDIMENTOS DECLARADOS PROPORCIONALMENTE À MINHA FRAÇÃO IDEAL.”

    Isso fecha o ciclo com total transparência.

HOUVE MUDANÇAS PARA 2026?

Sim, 2026 é um ano de grandes mudanças que afetarão diretamente seu trabalho e o bolso de seus clientes.

1. A Nova Tabela do IRPF 2026 (A “Bomba” Positiva)

O governo sancionou uma nova faixa de isenção. Isso altera drasticamente o cálculo de quem paga imposto sobre aluguel na Pessoa Física.

  • Isenção Ampliada: Quem ganha até R$ 5.000,00 está isento (na prática, através de um desconto simplificado ampliado).

  • Faixa Intermediária: Quem ganha entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00 tem uma alíquota reduzida (suavizada).

  • Acima de R$ 7.350,00: Segue a tributação normal (até 27,5%).

Impacto na sua Consultoria:

  • Pequenos Locadores: Aquele cliente que recebe R$ 3.000 ou R$ 4.000 de aluguel e antes de pagar Carnê-Leão, agora está isento . Para esse perfil, abrir Holding apenas pela economia mensal de IR deixou de valer a pena.

  • Ajuste de Estratégia: O foco de venda da Holding para esses clientes agora deve ser 100% na Sucessão Patrimonial (veja o ponto 3).

2. MEI 2026: O que mudou?

  • Novo Valor do DAS: Com o salário mínimo de 2026 (aprox. R$ 1.621,00), o DAS mensal subiu para cerca de R$ 81,00 a R$ 86,00 (dependendo da atividade).

  • Limite de Faturamento (A Lenda): O projeto do “Super MEI” (aumentar para R$ 140 mil ou R$ 150 mil) avançou nas comissões do Senado (CAS), mas ainda depende de aprovação final para mudar a lei.

    • Dica: Não prometo o novo limite ao cliente ainda. Trabalhe com o teto de R$ 81.000,00 até sair no Diário Oficial. Se o cliente achar que já mudou, a multa será pesada.

3. Reforma Tributária: O “Ano de Teste” e o ITCMD

Aqui está o perigo real para quem tem patrimônio.

A. O “IVA Dual” (Fase de Teste)

  • Começou a cobrança do IBS (Estadual/Municipal) e CBS (Federal) .

  • Em 2026, a alíquota é simbólica (0,9% do CBS + 0,1% do IBS), totalizando 1% .

  • Para empresas (Holdings): Elas vão pagar esse 1% na nota fiscal, mas poderão compensar (abater) do PIS/COFINS. O efeito financeiro é zero (elas não pagam mais caro), mas a burocracia aumenta (novos campos na Nota Fiscal).

B. O Novo ITCMD (Imposto sobre Herança) – CRÍTICO 🚨

A Reforma Tributária (EC 132) emitiu os estados cobrarem o ITCMD de forma Progressiva (quem herda mais, paga mais). Antes, muitos estados (como SP) tinham alíquota fixa (ex: 4%). Agora, a tendência é subir o teto para 8% para grandes patrimônios.

Resumo da Ópera para 2026:

  1. Renda Baixa/Média (até R$ 5 mil): Comemore a autorizado. Não abra empresa.

  2. Renda Alta: Holding continua essencial.

  3. Patrimônio Alto (independente da renda): Holding é urgente por causa do aumento do ITCMD (Imposto da Morte).

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Este artigo tem caráter educativo e não substitui uma consulta contábil personalizada.

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